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2025年4月の建築基準法改正で、契約前に確かめることはどう変わったか

公開日: 2026年9月5日

2025年4月1日から、家を建てるときの手続きが変わりました。 変わったのは大きく2つです。

1つは、省エネ基準への適合が原則すべての新築住宅で義務になったこと。 もう1つは、いわゆる「4号特例」が縮小され、2階建ての木造住宅が構造の審査を受けるようになったことです。

平屋は扱いが違います。 延べ面積200㎡以下の平屋は、構造の審査が省略される枠（新3号建築物）に残りました。ただし省エネ基準への適合義務は、規模に関係なく原則すべての新築住宅にかかります。

この記事は、国土交通省が公式に出している資料の書き方をそのまま引いて、施主が契約前に自分で確かめられることに絞ってまとめます。制度の良し悪しや、費用がどうなるかは書きません。 公式が言っていないからです。

変わったことは3つです

1. 省エネ基準への適合が義務に

   対象

   原則すべての新築住宅・新築非住宅

   いつから

   2025年4月1日以降に工事に着手するもの

2. 4号特例の縮小（構造の審査が必要に）

   対象

   平屋かつ延べ面積200㎡以下の建築物以外

   いつから

   2025年4月1日以降に工事に着手するもの

3. 木造の壁量の基準の見直し

   対象

   2階建て以下などの木造建築物

   いつから

   2025年4月1日（1年の猶予期間は2026年3月31日で終了）

この3つは、施行日も対象もそれぞれ違います。 順に見ていきます。

1. 省エネ基準への適合が、原則すべての新築住宅で義務に

国土交通省の建築物省エネ法の説明ページには、こう書かれています。

法改正により、すべての新築住宅・新築非住宅に省エネ適合義務が課せられます。

消費者向けのサイトでは、こうです。

脱炭素社会の実現に向け、日本では2025年4月以降に着工する住宅などに省エネ基準への適合が義務化されています。

「原則すべて」というのは、規模で線を引かないという意味です。 平屋でも、小さな家でも、新築なら対象になります。

「原則」と書いたのは、例外があるからです。 説明資料には、適用除外として次の4つが挙げられています。

① 10㎡以下の新築・増改築

② 居室を有しないこと又は高い開放性を有することにより空気調和設備を設ける必要がないもの

③ 歴史的建造物、文化財等

④ 応急仮設建築物、仮設建築物、仮設興行場等

住宅を建てる話でここに当たるのは、ほぼ①だけです。 質疑応答集にも「新築・増改築の適合義務の適用除外となるエネルギー消費性能に及ぼす影響が少ないものとして、政令で床面積10㎡以下のものと定めています。」とあります。

2. 4号特例の縮小で、2階建ての木造住宅は構造の審査を受ける

改正前は、建築士が設計した木造2階建て（延べ面積500㎡以下）などは、建築確認のときに構造関係の審査が省略されていました。これが通称「4号特例」です。

国土交通省は、改正の内容をこう説明しています。

木造建築物の建築確認検査や審査省略制度の対象を見直し、非木造と同様の規模とすることといたしました。

そして、審査を省略できる範囲を次のように定めました（説明資料より）。

構造関係規定等の審査省略の対象とするものは、木造・非木造に関わらず、「都市計画区域等の区域内の平屋かつ延べ面積200㎡以下の建築物（新３号建築物）」とする。

つまり、2階建ての木造住宅は審査省略の枠から外れました。 同じ資料の図には、こう添えられています。

平家かつ延べ面積200㎡以下の建築物以外の建築物は、構造によらず、構造関係規定等の審査が必要に（省エネ基準の審査対象も同一の規模）

3. 木造の壁量の基準が見直され、猶予期間は終わりました

省エネ化で建物が重くなったことに合わせて、木造の壁量などの基準も見直されました。ここには1年の猶予期間がありました。

令和７年４月１日から令和８年３月31日までに工事に着手するものについて、現行（改正前）の壁量基準等によることができます。

令和8年3月31日は2026年3月31日です。この猶予期間はすでに終わっています。 いま着工する家は、見直し後の基準で計算されます。

なお、構造計算が必要になる規模も下がりました。

2階建て以下の木造建築物で、構造計算が必要となる規模について述べ面積が500㎡を超えるものから、300㎡超えるものまで規模を引き下げることとします。

（「述べ面積」は国土交通省のページの表記のままです。）

平屋と2階建てで、審査の範囲が違います

当サイトは平屋の記事を多く扱っているので、平屋がどうなったかを分けて書きます。

1. 平屋・延べ面積200㎡以下

   区分

   新3号建築物

   構造関係の審査

   省略される（一部審査省略）

   省エネ基準への適合

   義務（審査は省略）

2. 平屋・延べ面積200㎡超

   区分

   新2号建築物

   構造関係の審査

   必要

   省エネ基準への適合

   義務

3. 2階建て（面積を問わず）

   区分

   新2号建築物

   構造関係の審査

   必要

   省エネ基準への適合

   義務

200㎡は約60.5坪です。 2024年に着工した平屋の平均延床面積は全国で29.5坪（97.57㎡）でした（国土交通省 建築着工統計・居住専用住宅）。多くの平屋は新3号建築物にあたり、構造関係の審査は省略されたままということになります。

ただし、省略されるのは「審査」であって「基準」ではありません。 基準に合っていなくてよい、という意味ではありません。設計者が基準に合わせる責任は変わらず、審査の場で第三者が見るかどうかが違うだけです。

省エネ基準の適合義務は、平屋でも同じようにかかります。 国土交通省の質疑応答集には、新3号建築物について次のように書かれています。

ご質問の場合については、法第11条第1項により「特定建築行為」から除外されているため、省エネ基準適合の対象ではありますが、省エネ適判は不要となります。

適合の義務はあり、事前の適合性判定（省エネ適判）はない、という形です。

都市計画区域の外の平屋（200㎡以下）は、建築確認が省略されます

土地と規模によっては、建築確認自体が要らない場合があります。 説明資料には、こう書かれています。

建築確認・検査の対象外とするものは、木造・非木造に関わらず、「都市計画区域等の区域外の平屋かつ延べ面積200㎡以下の建築物」とする。

区域外でも、2階建てや200㎡を超えるものは建築確認の対象です。 質疑応答集にも、区域外で平屋かつ200㎡以下の場合の扱いが書かれています。

ご質問の場合については、建築確認申請を要する「要確認特定建築行為」に該当しないことから、建築確認及び検査は省略されます。省エネ基準適合義務制度においても、基準適合の対象ではありますが、省エネ適判は不要となります。

ここでも、省エネ基準に合わせる義務は残ります。 変わるのは、役所や指定確認検査機関が事前に見るかどうかです。建てる土地が都市計画区域の内か外かは、会社に聞けば分かります。

木造戸建ての大規模なリフォームも、建築確認が要ります

新築だけの話ではありません。国土交通省の改正のポイントには、こうあります。

木造戸建の大規模なリフォームは建築確認手続きが必要になります。

建て替えではなく大きく直す予定がある方は、この点も会社に確かめてください。

「いつの家か」は、着工日で決まります

読者にいちばん効くのはここだと思います。確認申請を出した日ではなく、工事に着手した日が基準です。

国土交通省の質疑応答集から、そのまま引きます。

令和７年４月以降に工事に着手した建築物に対して省エネ基準適合の義務が適用されます。

なぜ確認申請の日を基準にしないのかも、同じ資料に書かれています。

新たに適合義務対象となる建築物には現在建築確認の対象でないものも含まれるため、施行日以後に工事に着手するかどうかを基準とすることとしております。

「工事に着手」がいつを指すかも定義されています。

「工事に着手」とは、「杭打ち工事」、「地盤改良工事」、「山留め工事」又は「根切り工事」に係る工事が開始された時点を指します。

そして、施行前に確認済証が出ていた場合の扱いはこうです。

令和７年3月までに確認済証の交付を受けたものであっても、令和７年4月以降に着工する場合は省エネ基準適合義務制度の対象となります。この場合、省エネ基準への適合は完了検査までに確認することとなります。

建築基準法のほうも同じ考え方です。

建築確認・検査の対象となる建築物の規模の見直し等は、施行日（令和７年４月１日）以後に工事に着手するものについて適用されます。

いま新しく契約する家は、どれもこの改正後の扱いになります。 2025年3月以前から止まっている計画がある場合だけ、確認が要ります。

施主から見て、実務は何が変わったか

制度の話を、打ち合わせの場の話に翻訳します。 ここも公式が書いている範囲だけです。

1つめ。2階建てでは、確認申請で構造関係規定等の審査を受けるようになりました。 国土交通省の説明資料には、審査省略の対象から外れる建物について次のようにあります。

改正建築基準法の全面施行時（令和７年４月１日）において、旧４号建築物のうち、審査省略対象から外れるものについては、提出図書等の合理化を図る。

同じ資料では、各階床伏図などの提出を求めない代わりに必要事項を仕様書に記載する形をとる、と説明されています。審査の対象が広がった一方で、出す図書の形は簡略化されたという整理です。

2つめ。省エネの計算と、その書類がつきます。 適合が義務になったので、断熱や設備の性能をどう確かめたかが、必ずどこかに残ります。 それが何なのかは、次の章の1つめで扱います。

3つめ。「省エネ基準に適合」は、高性能という意味ではありません。 これは誤解しやすいところです。国土交通省は消費者向けのサイトで、今の基準についてこう書いています。

建物の省エネ基準は遅くとも2030年までに大きく引き上げられ、より高性能な建物が求められます。

いまの義務基準は、これから引き上げられる予定の水準です。 断熱等級やUA値の見方は注文住宅の断熱等級・省エネ性能の見方にまとめているので、性能で比べたい方はそちらをご覧ください。

4つめ。増築・改築のときは、条件で扱いが変わります。 質疑応答集には、2025年4月1日以降に増改築の工事に着手する場合について、省エネ適判が必要になる条件が2つ挙げられています。

①増改築部分の床面積（高い開放性を有する部分を除く。）が10㎡を超えていること

②増改築後の建築物の規模が建築基準法第６条第１項第１号又は第２号に該当すること

同じ答えには、次の一文も添えられています。

なお、増改築部分が住宅用途のみの場合は仕様基準の適用により省エネ適判を省略することが可能です。

5つめ。手続きの期間には余裕が要ります。 質疑応答集は、確認申請の審査で省エネ基準の適合を見ない場合についても、こう書いています。

このように、確認申請の審査においては省エネ基準適合を確認しない場合でも、基準適合が必要となるため、余裕をもって省エネ基準へ適合するよう準備してください。

審査で見られないことと、間に合わせなくてよいことは別、ということです。スケジュールの余裕は、会社に確かめておく価値があります。

契約前に確かめる4つ

公式の資料で裏づけられるものだけを挙げます。 どれも「聞けば答えが返ってくる」種類のことです。

1. 省エネ基準への適合を、何の書類で示してもらえるか。 適合は義務ですが、平屋（新3号建築物）では事前の省エネ適判がありません。 誰が確認するのかは、質疑応答集にこう書かれています。

省エネ基準適合は建築士の責任において確認いただくこととなり、この場合の図書は建築士法に定める図書保存の対象にはなりません。

確認するのは建築士で、その図書は法律上の保存義務の対象ではない、ということです。手元に残したいなら、その場で頼んでおくのが確実です。

2. 2階建てなら、構造関係の図書がどこまで出るか。 4号特例の縮小で審査の対象になった部分です。壁量や柱の小径をどう確かめたのかを、書面で見せてもらえるかを聞いてください。

3. 着工がいつになるか。 前の章のとおり、基準は確認申請の日ではなく工事に着手した日です。杭打ち・地盤改良・山留め・根切りのどれかが始まった時点が「着手」です。

4. 2024年以前のプランをそのまま使う場合の扱い。 過去の建売や規格プランを流用する場合、いま着工するなら改正後の基準がかかります。 壁量の猶予期間（2026年3月31日まで）も終わっています。そのプランが見直し後の基準で計算し直されているかを確かめてください。

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複数社に同じことを聞いて比べたい方へ

上の4つは、どの会社にも同じ言葉で聞けます。まず何社かの資料を並べて見たい場合は、一括資料請求も使えます。

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※請求できる会社はサービスとお住まいのエリアによって異なります。制度の解釈や個別の物件については、設計を依頼する建築士や、建築確認を行う特定行政庁・指定確認検査機関にご確認ください。

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この記事をいつ見直すか

この記事は、毎月の数字を追う記事ではありません。 フラット35の金利のような定点の記事とは違い、一度きりの法改正を扱っています。

見直すのは次のときです。

• 次の改正が決まったとき（省エネ基準の引き上げは、国土交通省が2030年までにと書いています）
• 経過措置が新しく設けられたり、終わったりしたとき
• 国土交通省の質疑応答集が更新されたとき（当サイトが見たのは令和8年8月6日時点の版です）

出典と作成方針

この記事は、国土交通省が公式に出している資料だけを根拠にしています。 民間の解説サイト・比較メディア・住宅会社のブログは使っていませんし、リンクもしていません。開いたページと確認日は次のとおりです（すべて2026年9月5日確認）。

• 脱炭素社会の実現に資するための建築物のエネルギー消費性能の向上に関する法律等の一部を改正する法律（令和４年法律第６９号）について（最終更新日：令和6年12月26日）
• 令和４年度改正建築物省エネ法の概要（最終更新日：令和5年12月15日）
• 令和4年改正 建築基準法について（最終更新日：令和5年3月16日）
• 令和６年４月１日、令和７年４月施行予定分の説明資料（PDF）
• 質疑応答集（令和８年８月６日時点）（PDF）
• 上の2つのPDFが置かれている親ページ：改正建築物省エネ法・建築基準法等に関する解説資料とQ&A
• 省エネ基準引き上げへ。脱炭素化も。（国土交通省の消費者向けサイト）

引用は公式の書き方のままです。 複数のページの文をつなげてはいません。国土交通省のページにある「述べ面積」「平家」といった表記も、直さずにそのまま引いています。PDFから引いた文だけは、印刷レイアウトの都合で入る改行と空白を詰めています（1つの文の中だけで、語句は変えていません）。

まとめの表2つは、当サイトが整理したものです。 公式の資料にこの形の表があるわけではありません。もとにしたのは説明資料の図と本文です。

書いていないこと：改正の評価（厳しくなった・安心になった等）、費用や工期がどう変わるかの見通し、会社ごとの対応状況の比較。いずれも国土交通省の資料に書かれていないため、当サイトでは扱いません。

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