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フラット35の金利は今いくら？2026年9月の数字と、契約前に確かめること

公開日: 2026年9月5日

2026年9月のフラット35の借入金利は、最も多いもので年3.460％でした。 借入期間21年以上35年以下・融資率9割以下・新機構団信付きの場合です（住宅金融支援機構 金利情報・2026年9月5日確認）。

金利がこの先どうなるかは書きません。 予想する根拠を持っていないからです。書くのは今月の実際の数字と、それが総額にどう効くかと、契約前に自分で確かめられることだけです。フラット35の金利は毎月更新されるので、この記事も毎月1日に見直します。

2026年9月の金利

結論：借入期間21年以上35年以下・融資率9割以下で、最も多い金利は年3.460％、金利の範囲は年3.460％〜年5.690％でした。

住宅金融支援機構の金利情報ページに出ている、2026年9月の資金受取分の数字です。新機構団信付きの場合の借入金利です。

1. フラット35（21年以上35年以下）

   融資率

   9割以下

   金利の範囲

   年3.460％〜年5.690％

   最も多い金利

   年3.460％

2. フラット35（21年以上35年以下）

   融資率

   9割超

   金利の範囲

   年3.570％〜年5.800％

   最も多い金利

   年3.570％

3. フラット20（20年以下）

   融資率

   9割以下

   金利の範囲

   年3.140％〜年5.370％

   最も多い金利

   年3.140％

4. フラット20（20年以下）

   融資率

   9割超

   金利の範囲

   年3.250％〜年5.480％

   最も多い金利

   年3.250％

5. フラット50（36年以上50年以下）

   融資率

   9割以下

   金利の範囲

   年3.700％〜5.620％

   最も多い金利

   年3.700％

6. フラット50（36年以上50年以下）

   融資率

   9割超

   金利の範囲

   年3.810％〜年5.730％

   最も多い金利

   年3.810％

同じフラット35でも、金利はひとつではありません。 借入期間・融資率・団信の3つで変わります。「フラット35の金利は年3.46％」とだけ書かれた数字を見たら、この3つの条件がどれなのかを確かめてください。

範囲が2ポイント以上あるのは、金融機関ごとに決めているからです

9割以下でも年3.460％から年5.690％まで開きます。借入金利を決めているのは、機構ではなく取扱金融機関だからです。

【フラット３５】、【フラット２０】および【フラット５０】の借入金利は各金融機関が決定しており、掲載する各金融機関の借入金利等の商品情報は、金融機関の報告に基づいています。

同じページで金融機関を都道府県・商品タイプ・融資率で絞り込めます。「最も多い金利」は目印であって、自分が申し込む金融機関の金利ではありません。

団信の選び方で、金利が上下します

掲載金利は新機構団信付きの場合です。機構の資料には、団信の種類による差がこう書かれています。

新機構団信（デュエット（ペア連生団信））の場合は＋0.18％、３大疾病・介護保障も保障範囲とした新３大疾病付機構団信の場合は＋0.24％、健康上の理由その他の事情で団体信用生命保険に加入されない場合は▲0.2％

団信に入らなければ金利は下がりますが、そのぶん保障がなくなります。 どちらが得かではなく、何を買っているかで考える部分です。

0.5ポイントの差は、総額でいくらになるか

結論：3,000万円を35年で借りると、金利0.5ポイントの差は総返済額でおよそ360万円前後になります。

当サイトが計算した目安です。前提は、借入額3,000万円・借入期間35年（420回）・元利均等返済・ボーナス返済なし・全期間同じ金利、です。金融機関の試算ではありません。

1. 年2.960％

   毎月の返済額

   約114,800円

   総返済額

   約4,821万円

   年3.460％との差

   総額で約357万円少ない

2. 年3.460％（2026年9月の最頻金利）

   毎月の返済額

   約123,300円

   総返済額

   約5,178万円

   年3.460％との差

   ―

3. 年3.960％

   毎月の返済額

   約132,100円

   総返済額

   約5,549万円

   年3.460％との差

   総額で約370万円多い

計算式は元利均等返済の一般式です。毎月の返済額は「借入額×月利×(1+月利)^420÷((1+月利)^420−1)」で求め、月利は年利を12で割った値、総返済額は毎月の返済額×420回としました。最終回の端数調整はしていません。

検算をしています。 機構の試算例（3,000万円・35年・元利均等・ボーナスなし・年2.50％）の毎月返済額は107,248円で、同じ条件を上の式に入れると107,249円でした。1円のずれは端数処理の違いです。

総返済額に含まれないものがあります。 融資手数料、物件検査手数料、火災保険料、抵当権の設定費用などは別にかかり、金融機関や検査機関によって額が違います。

3,000万円は仮の数字です。 機構の「2025年度【フラット３５】利用者調査結果」（2026年7月24日公表・借換えを除く35,553件）では、注文住宅の平均所要資金は4,262万円、平均世帯年収は719万円でした。平均であって中央値ではありません。自分の額で計算し直してください。

変動金利とは、金利の決まり方が違います

結論：フラット35は借りたときの金利が完済まで変わりません。変動金利は、銀行が公表する店頭表示金利から引下げをして決まり、あとから変わります。

優劣を書くつもりはありません。決まり方が違う、というところまでを事実で並べます。

各行の公式ページの数字です。

• 三菱UFJ銀行の住宅ローンの店頭表示金利は、変動金利（毎月型）が年3.375％、固定10年が年6.410％です（2026年9月1日現在・同行の公式）。
• 三井住友銀行の変動金利型は、店頭金利が年3.375％、ご融資利率は年1.525％〜年3.375％です（2026年9月現在・「最後までずーっと引き下げプラン」・同行の公式）。同行は「本金利プラン適用による金利引き下げ幅は、お申込内容や審査結果等によって決定いたしますので、ご留意ください。」と書いています。

ここが構造の違いです。 変動金利は、店頭表示金利から人によって違う幅を引いた金利になります。引下げ幅は審査の結果で決まるため、申し込むまで自分の金利が分かりません。 フラット35の「最も多い金利」は引下げ前の金利そのもので、そのかわり借入期間・融資率・団信で決まります。

政策金利について、事実だけ書きます

日本銀行は2026年6月16日の金融政策決定会合で、金融市場調節方針を次のように変更しました。

無担保コールレート（オーバーナイト物）を、１．０％程度で推移するよう促す

同じ会合で、補完当座預金制度の適用利率を1.0％、基準貸付利率を1.25％とすることも決めています（日本銀行「金融市場調節方針の変更について」2026年6月16日）。直近の2026年7月31日の会合では、同じ方針を維持することが決まりました（日本銀行「当面の金融政策運営について」2026年7月31日）。

この記事は、ここから先を書きません。 政策金利が住宅ローン金利にいつ・どれだけ反映されるかは、金融機関ごとの判断です。当サイトに予測する根拠はありません。

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※請求できる会社はサービスとお住まいのエリアによって異なります。住宅ローンの相談は、取扱金融機関または住宅金融支援機構の窓口をご利用ください。

金利を引き下げる制度

結論：住宅の性能や家族構成に応じて、当初5年間の金利が引き下げられる制度があります。組み合わせると引下げ幅が大きくなります。

1. フラット35S（ZEH）

   引下げ期間

   当初5年間

   引下げ幅

   年▲0.75％

   対象

   省エネルギー性・耐震性などを備えた質の高い住宅（ZEH）

2. フラット35S（金利Aプラン）

   引下げ期間

   当初5年間

   引下げ幅

   年▲0.5％

   対象

   同上（Aプランの技術基準）

3. フラット35S（金利Bプラン）

   引下げ期間

   当初5年間

   引下げ幅

   年▲0.25％

   対象

   同上（Bプランの技術基準）

4. 子育てプラス（こども3人）

   引下げ期間

   当初5年間

   引下げ幅

   年▲0.75％

   対象

   子育て世帯・若年夫婦世帯。こども2人は▲0.5％、若年夫婦世帯またはこども1人は▲0.25％

5. 維持保全型

   引下げ期間

   当初5年間

   引下げ幅

   年▲0.25％

   対象

   維持保全・維持管理に配慮した住宅など

これらはポイント制で、組み合わせられます。 機構は「夫婦・こども1人」で「住宅性能ZEH」の場合を例に挙げ、計4ポイントで当初5年間 年1.0％の引下げになると書いています。2026年9月の最頻金利に当てはめると、当初5年間が年2.46％、6年目以降が年3.46％です。

期限のある制度です。 フラット35Sのページの注意事項に、次のように書かれています（2026年9月5日確認）。

【フラット３５】Ｓには予算金額があり、予算金額に達する見込みとなった場合は、受付を終了させていただきます。受付終了日は、終了する約3週間前までに当サイトでお知らせします。

ここでいう「当サイト」は、住宅金融支援機構のフラット35のサイトです。同じ注意事項は、メニューごとに別々に書かれています。 子育てプラスのページと維持保全型のページにも、それぞれの名前で同じ趣旨の文があります。

3週間前の告知です。 引下げを前提に資金計画を立てるなら、この点は先に知っておいたほうがよい情報です。

そのほかの条件も公式に書かれています。 フラット35Sと維持保全型は借換融資には使えず、借換えで使えるのは子育てプラスだけです。また、土砂災害特別警戒区域（レッドゾーン）内などで新築住宅を建設・購入する場合は、フラット35Sも子育てプラスも維持保全型も利用できません。

補助金や住宅ローン控除は、この記事では扱いません。注文住宅で使える補助金・住宅ローン控除まとめにまとめています。

契約前に確かめる4つ

結論：金利は申し込んだ月ではなく、お金を受け取る月の金利になります。これが1つめです。

1つめは、金利が決まるタイミングです。 機構の資料に、こう書かれています。

借入金利は、申込時ではなく、資金受取時の金利となります。なお、金利は毎月見直しを行います。

注文住宅は、申し込みから引き渡しまでに数か月かかります。その間に金利が動けば、返済額も変わります。 契約前に「うちの資金計画は、何％で試算していますか」と聞いておくと、あとで差が出たときに話が早くなります。金利は毎月第1営業日の正午ごろに更新されると機構が案内しています。

2つめは、つなぎ融資です。 注文住宅は着工金や中間金を完成前に払うのが一般的ですが、フラット35のお金が出るのは完成後です。その間をつなぐ借入れが要ることがあります。機構の金利情報ページの注記です。

併せ融資・つなぎ融資をご利用される場合は、金融機関における審査があります。審査の結果によってはローンのご希望にそえない場合もありますので、ご了承ください。

つなぎ融資は別の審査で、金利も手数料も金融機関ごとに違います。 フラット35の金利だけで資金計画を組むと足りなくなることがあります。

3つめは、団信をどうするかです。 機構は、申込時に団信の種類を選ぶ仕組みだと説明しています。

借入れのお申込時に、加入する団体信用生命保険の種類等をお選びいただき、お申込みください。健康上の理由その他の事情で団体信用生命保険に加入されない場合も、【フラット３５】はご利用いただけます。

金利への影響は、この記事の前半に書いたとおりです。健康状態によっては選べる範囲が変わるので、早めに確かめる項目です。

4つめは、金利引下げの適用可否です。 フラット35Sや子育てプラスを使うつもりなら、その住宅が技術基準を満たすかどうかを、設計の段階で確かめておく必要があります。機構は、フラット35Sの住宅について「第三者機関である検査機関などによる検査（設計検査・現場検査）を通じて、住宅金融支援機構が定める技術基準に適合することを確認しています」と説明しています。着工後に基準を満たしていないと分かっても、間に合いません。

この数字を、いつ見直すか

結論：毎月1日です。次にこの記事を更新するのは2026年10月1日の予定です。

フラット35の借入金利は毎月見直され、機構のサイトでは毎月第1営業日の正午ごろに更新されます。この記事の数字は、更新された月のものに差し替えます。

ひとつ、正直に書いておきます。 機構のサイトに載っているのは、その月の金利だけです。過去の月の最も多い金利を一覧で見られるページを、当サイトは見つけられませんでした。公開されているのは「【フラット３５】借入金利の推移」という折れ線グラフのPDFで、最低金利と最高金利の推移が読み取れる形です。そのため、過去12か月の一覧表は載せていません。かわりに、この記事が毎月の記録を積み上げます。

1. 2026年9月

   最も多い金利

   年3.460％

   金利の範囲

   年3.460％〜年5.690％

   前月との差

   ―（記録の1回目）

関係する公表は、フラット35の金利が毎月第1営業日、日本銀行の金融政策決定会合の結果が会合当日、機構の利用者調査が年1回（2025年度分は2026年7月24日公表）です。これらに合わせて数値と確認日を差し替えます。

まとめ

1. 2026年9月のフラット35は、最も多い金利が年3.460％：借入期間21年以上35年以下・融資率9割以下・新機構団信付きの場合です。同じ月でも金融機関によって年5.690％までの幅があり、借入期間・融資率・団信でも変わります
2. 金利0.5ポイントの差は、3,000万円・35年で総額およそ360万円前後：当サイトが元利均等返済の式で計算した目安です。融資手数料や火災保険料は含みません
3. 変動金利とは決まり方が違う：変動金利は店頭表示金利から人によって違う幅を引いて決まるため、申し込むまで自分の金利が分かりません。フラット35は引下げ前の金利そのものが公表されています
4. 契約前に確かめるのは4つ：金利は資金受取時に決まること、つなぎ融資は別の審査であること、団信の種類を申込時に選ぶこと、金利引下げの技術基準は設計段階で確かめること

この記事は、金利の予想をしません。 当てる根拠を持っていないからです。渡せるのは今月の数字と、それが総額にどう効くかと、契約前に確かめられる項目だけです。

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本記事の作成方針：本記事は、フラット35の借入金利について、住宅金融支援機構と日本銀行の公表資料、および各金融機関の公式サイトの記載だけをもとにしています（2026年9月5日確認）。住宅ローンの比較サイト・住宅情報サイトの金利一覧や順位は根拠に使っていません。口コミも扱っていません。

金利：2026年9月の借入金利は住宅金融支援機構 金利情報の公表値で、新機構団信付き・資金受取分のものです。団信の種類による加算（デュエット＋0.18％、新3大疾病付＋0.24％、団信に加入しない場合▲0.2％）と、金利を決めているのが取扱金融機関であることは、機構の同ページおよび機構が公開している「サポートニュース（9月号）」の記載によります。

総返済額の試算：借入額3,000万円・借入期間35年（420回）・元利均等返済・ボーナス返済なし・全期間同じ金利という前提で、当サイトが元利均等返済の一般式から計算した目安です。毎月返済額は「借入額×月利×(1+月利)^420÷((1+月利)^420−1)」、月利は年利÷12、総返済額は毎月返済額×420回として算出し、最終回の端数調整はしていません。金融機関の試算ではなく、実際の返済額とは一致しません。 融資手数料・物件検査手数料・火災保険料・抵当権の設定費用は含みません。同じ式で機構の試算例（年2.50％）を計算すると毎月107,249円となり、機構の公表値107,248円と1円ずれます。端数処理の違いです。

金利引下げメニュー：フラット35S・子育てプラス・維持保全型の各公式ページの記載です。引下げ幅・期間・予算金額による受付終了・レッドゾーンの取扱い・借換融資での可否は、いずれも機構の公表内容です。ポイント制の組み合わせの詳細は機構のシミュレーションで確認できます。

変動金利：三菱UFJ銀行（2026年9月1日現在）と三井住友銀行（2026年9月現在）の公式ページに掲載されている数字です。2行を選んだ理由は公表内容を確認できたことだけで、優劣や推奨の意味はありません。 引下げ後の適用金利は申込内容や審査結果で決まると各行が明記しています。

政策金利：日本銀行「金融市場調節方針の変更について」（2026年6月16日）と「当面の金融政策運営について」（2026年7月31日）の公表文から、決定された事実と日付だけを記載しています。政策金利が住宅ローン金利にどう波及するかについての見通しは書いていません。

利用者調査：住宅金融支援機構「2025年度【フラット３５】利用者調査結果」（2026年7月24日公表）の数値です。調査対象は2025年度（2025年4月〜2026年3月）の買取承認案件および付保承認案件で、借換え案件を除く35,553件です。すべて平均値であり、中央値ではありません。

書いていないこと：金利の予想・見通し、「今が買い時かどうか」、金融機関の優劣、過去12か月の最頻金利の一覧（機構が公開しているのは最低・最高金利の推移グラフで、月別の最頻金利を一覧で確認できるページを当サイトは見つけられませんでした）。個別の借入れの可否や返済計画については、取扱金融機関・住宅金融支援機構・ファイナンシャルプランナーなどにご相談ください。 月次更新は、毎月第1営業日に更新される機構の金利情報に合わせて、本文の数値と確認日を差し替える方針です。